Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Emsal Karar detayına sitemizden hemen gözatabilirsiniz. Tokat ilinde bulunan Gülsün Hukuk Bürosu sizlere Yargıtay Kararlarını sunmaya devam ediyor. İncelemenizin ardından merak ettikleriniz için hemen bize ulaşabilirsiniz.

6. Hukuk Dairesi 2021/336 E. , 2021/947 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne yönelik verilen hüküm süresi içinde asıl davada davacı – karşı davada davalı … vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

– K A R A R –

Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ve bu sözleşme uyarınca, davalı yükleniciye devredilen tapunun iptali ile davacı adına tescili, karşı dava ise cezai şartın tahsili istemine ilişkindir.
Mahkemece, asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararı, davacı-karşı davalı vekili temyiz etmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı – karşı davalı vekilinin, karşı davada verilen hükme ilişkin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2) Asıl davaya ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Asıl davada davacı arsa sahibi, yüklenici dernek ile 11.07.1998 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediklerini, bu sözleşme uyarınca, yüklenici derneğe tapu devri yaptığını, fakat yüklenicinin buna karşılık edimini yerine getirmediğini, inşa edilen yapının halen kaçak olduğunu, belediye tarafından yıkım kararı alındığını ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshi ile sözleşmeye dayalı olarak devrettiği tapunun iadesini talep ve dava etmiş, davalı yüklenici dernek davanın reddini savunmuş, mahkemece, yapı için imar affına başvurulduğu, davacı arsa sahibinin kendisine teslim edilen dükkanları uzun yıllardır kiraya vererek kullandığı, talebinin iyiniyet kurallarına aykırı olduğu gerekçesiyle, asıl davanın reddine karar verilmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahiplerinin temel borcu, üzerine bina yapılacak arsayı hukuki ayıptan ari olarak yükleniciye teslim etmek, yüklenicinin temel borcu ise, arsa sahiplerine ait arazi üzerinde imara, tasdikli ruhsat ve projesine sözleşmeye ve fen ve sanat kurallarına uygun bir yapı meydana getirerek arsa sahiplerine teslim etmektir.

3194 sayılı İmar Yasası’nın 21. maddesi hükmü uyarınca, bazı istisnalar dışında, bütün yapılar için belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınması zorunludur. Yapı ruhsatı ise, ancak projelerine, imar plânı ve yönetmeliğine göre ve resim ve harçları incelenerek verilir. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen yapılarda ruhsata aykırılık giderilemiyorsa, 3194 sayılı Yasa’nın 32. maddesi hükmü gereğince, ilgili belediye veya valilikçe inşaat derhal durdurulur ve yasal hale getirilmesi olanaksız ise veya ruhsat veya eklerine ya da imar mevzuatına aykırılık öncelikle yüklenici tarafından giderilemiyorsa bu hali ile yapılan yapının yıktırılmasına karar verilir ve anılan Yasa’nın 42. maddesi hükmü gereğince de yapı sahibine ve yükleniciye ceza yaptırımı uygulanır. İmar Kanunu’ndaki bu düzenlemeler kamu düzenine ilişkin olup, mahkemelerce re’sen gözetilmelidir. Emredici hukuk kurallarını içeren 3194 sayılı İmar Yasası hükümlerine göre; yapı ile yapıma izin arasında çok sıkı bir ilişki kurulmuştur. Bu bağı daha inşaata başlamadan alınması zorunlu yapı ruhsatı ile başlamakta ve inşaatın devamı sırasında denetim yolu ile sürmekte ve oturma izni ile de sona ermektedir.

Taraflar arasında düzenlenen 11.07.1996 tarihli sözleşmede, arsa sahibinin tapunun 3/4 hissesini yükleniciye derneğe devredeceği, bunun karşılığında yüklenicinin 4 katlı bir bina yaparak, giriş kattakı dükkanı davacı arsa sahibine teslim edeceği kararlaştırılmıştır. İnşaatın imar mevzuatına uygun şekilde tamamlanması ve iskân izni alınması yükümlülüğünün yüklenici derneğe ait olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Davacı arsa sahibince, tapu devir yükümlülüğü yerine getirildiği halde, sözlemeden itibaren dava tarihine kadar yaklaşık on altı yıl geçmiş olmasına rağmen, sözleşmeye konu parsel üzerine, yüklenici dernek tarafından inşa edilen yapının halen ruhsata bağlanmadığı, kaçak yapı niteliğinde olduğu ve belediye tarafından bu yapı hakkında yıkım kararı verildiği anlaşılmıştır. Yargılama sırasında, 3194 sayılı Kanun’un geçici 16. maddesi kapsamında imara aykırılığın giderilmesi hususunda yüklenici derneğe süre ve yetki verilmiş ise de yapının yasal hale getirilmediği, yalnızca yapı kayıt belgesi alınmakla yetinildiği anlaşılmıştır. Bu durumda, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerine yerine getirmeyerek temerrüde düştüğü sabit olup, mahkemece, asıl davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeye dayalı olarak davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, hükmün asıl davada davacı yararına bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davacı-karşı davalı vekilinin, karşı davada verilen hükme yönelik tüm temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, asıl davada verilen hükme yönelik temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün asıl davada davacı yararına BOZULMASINA, aşağıda yazılı (karşı dava yönünden) harcın temyiz edenden alınmasına, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 19.10.2021 gününde oy çokluğuyla karar verildi.

– MUHALEFET ŞERHİ –

Öncelikle, Yapı kayıt belgesinin hukuki mahiyeti üzerinde durmak gerekir. 3194 sayılı Kanuna 11.05.2018 tarihinde eklenen geçici 16. maddeye göre;

1-Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskanlı yapılar gibi yasal hale gelmekte ve bu belge verildikten sonra, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım ve para cezası kararının infazı ortadan kalkmaktadır. (3194 s.K. geçici m.16/4) Öte yandan yapı kayıt belgesi alınan bir yapı sahibi hakkında imar kirliliğine neden olma suçundan dava açılamamakta, ceza soruşturması varsa takipsizlik kararı verilmekte, açılmış olan kamu davası varsa düşmekte, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır. (11. CD. 23.12.2019.T.2018/5966; 9877)
2-3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesinde; yapının kullanılması yapı kullanma izin belgesi alınmasına bağlıdır. Aynı Kanunun 31. maddesinde ise; kullanma izni verilmeyen veya alınamayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanun’un geçici 16/3. fıkrasında ise, yapı kullanma izin belgesi alınan yapıya kullanma yetkisi verildiği gibi bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanacağı belirtilmiştir.

3-İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin ilgili idareye sunulması gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca hazırlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasalar Tebliği’nin 6. maddesinin 8. fıkrasına göre; yapı kayıt belgesi verilen yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verileceği düzenlenmiştir.

4-İmar Kanunu’nun geçici 21. maddesine göre; yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilecektir.

5- Yapı kayıt belgesi alan gecekondu sahipleri, Hazine ve belediye arazilerini doğrudan satın alma imkanına kavuşmuştur. O kadar ki yapı kayıt belgesi sahibinin istemesi halinde; “bağlı yetki” nedeniyle idare taşınmazı satmaktan imtina edemeyecektir. (3194 s.K. geçici m.16/6).

6-Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir (3194 s.K. geçici m.16/5). Görüldüğü gibi, Kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte aynı fonksiyonu yüklemektedir. Bir başka değişle yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı-hiçbir aykırılık yokmuş gibi- hatta, imara uygun yapı yapan bir kişiden daha az harç ve vergi ödemek suretiyle kat mülkiyetine dönüştürebilmekte her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.

7- Geçici madde 16/10 da; yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacağı, bu belge ile ilgili yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmiş ve bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imara uygun yapılar içinde geçerli olduğundan yapı kayıt belgesinin ilgili yapıyı imar mevzuatına uygun hale getirmesi özelliğine etki etmeyecektir.

TMK nın 683. maddesi, mülkiyet hakkının içeriğini; malikin, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmak, şeklinde belirlemiştir.

Yukarıda yapı kayıt belgesinin, sahibine tanınan haklardan bir kısmını izah ettik. Bu açıklamalardan anlaşılacağı gibi yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir. Aslında Kanun koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkanlar dikkate alındığında, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16.maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir. Ancak, yüklenici bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değerden ve sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerden sorumlu tutulmalıdır.

Somut olaya döndüğümüzde; taraflar arasında 1996 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve arsanın ¾ hissesi yüklenici derneğe devredilmiştir. Yüklenici sözleşme gereğince arsa da 4 katlı binayı yapmış ve giriş katındaki dükkanları sözleşme gereğince arsa sahibinin kullanımına bırakarak diğer üç katı iskân ruhsatı almadan kendisi kullanmaya devam etmiş ve 2018 yılında 3194 sayılı Kanuna eklenen geçici 16. maddeye istinaden tüm bina hakkında yapı kullanma izin belgesi almıştır. Yukarıda açıkladığımız gibi yapı kullanma izin belgesi TMK nın 683. maddesinde bir malike tanınan hakları sağladığı için, yapı kullanma izin belgesinin sağladığı hakları “yok hükmünde” saymak; öncelikle 3194 sayılı Kanun’un geçici 16. maddesine aykırı olacağı gibi, senelerdir kullanılan ve kullanılmaya devam edilen ve anılan kanunun ekonomik değer atfettiği yapının “ekonomik değerinin olmadığı” kabul edilerek arsa sahibine terkedilmesi ve yüklenici adına bulunan tapuların iptaline karar verilmesi hakkaniyete de uygun düşmeyecektir.

Bu nedenle, yerel mahkemenin asıl davada verdiği kararın yukarıdaki gerekçelerle düzeltilerek onanması gerekirken bozulmasına dair Sayın çoğunluğun kararına muhalifiz.