Tokat’taki Gülsün Hukuk web sitesinde Kiracı Alt Kiraya Verirse Tahliye Edilir mi? konusu bilgilendirici şekilde ele alındı, inceleyebilirsin.

Kiracı Alt Kiraya Verirse Tahliye Edilir mi? İzinsiz Alt Kira ve Tahliye Süreci

Kiraya verilen bir konutun veya işyerinin, asıl kiracı tarafından başka bir kişiye kullandırılması uygulamada çok sayıda uyuşmazlığa neden olmaktadır. Özellikle kiracı evi başkasına kiraya verirse ne olur, kiracı alt kiraya verebilir mi, izinsiz alt kiraya verme tahliye sebebi mi, kiracı evi başkasına verirse tahliye edilir mi ve ev sahibinden habersiz alt kiralama gibi sorular hem kiraya verenler hem de kiracılar tarafından sıklıkla araştırılmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu bakımından alt kira tamamen yasaklanmış değildir. Ancak özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında önemli bir şart bulunmaktadır: Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını üçüncü kişiye devredemez.

Bu nedenle kiracı, kiraya verenin bilgisi ve yazılı onayı olmaksızın daireyi başka bir kişiye kiraya vermişse sözleşmeye aykırılık gündeme gelebilir. Fakat burada önemli bir nokta vardır: İzinsiz alt kiralama tespit edildiği anda kiracı kendiliğinden tahliye edilmiş sayılmaz. Tahliye için kanunda öngörülen usulün izlenmesi, gerekli durumlarda yazılı ihtar gönderilmesi, aykırılığın giderilmesi için süre verilmesi ve şartlar devam ediyorsa tahliye sürecinin başlatılması gerekir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira için kiraya verenin yazılı rızasını açık şekilde aramaktadır. Kanunun 316. maddesi ise kiracının kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanma yükümlülüğüne aykırılık halinde uygulanabilecek fesih sürecini düzenlemektedir.

Alt Kira Nedir?

Alt kira, kiracının kendisine kiralanmış olan taşınmazın tamamını veya bir bölümünü başka bir kişiye yeniden kiralaması anlamına gelir.

Örneğin bir kişi bir daireyi konut olarak kiralamış ancak daha sonra kendisi başka bir yere taşınarak kiraladığı daireyi üçüncü bir kişiye kullandırmaya ve bu kişiden kira almaya başlamışsa alt kira ilişkisi gündeme gelebilir.

Benzer şekilde kiracı evde yaşamaya devam ederken dairenin bağımsız şekilde kullanılabilen bir bölümünü başka bir kişiye belirli bir bedel karşılığında kiralarsa da olayın koşullarına göre kısmi alt kira söz konusu olabilir.

Ancak kiracının evine bir arkadaşının, akrabasının veya misafirinin gelmesi her durumda alt kira anlamına gelmez. Alt kira değerlendirilirken kullanımın süresi, kiracının taşınmazda yaşamaya devam edip etmediği, üçüncü kişinin taşınmaz üzerinde bağımsız kullanım hakkına sahip olup olmadığı, taraflar arasında ödeme ilişkisi bulunup bulunmadığı ve fiili kullanım şekli birlikte incelenir.

Bu nedenle yalnızca taşınmazda sözleşmede adı yazmayan başka bir kişinin görülmesi, tek başına kesin olarak alt kiralama yapıldığını göstermeyebilir.

Kiracı Evi Alt Kiraya Verebilir mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi, alt kira ve kullanım hakkının devrini düzenlemektedir.

Kanunun genel kuralına göre kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe neden olmamak şartıyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiralayabilir veya kullanım hakkını devredebilir.

Ancak konut ve çatılı işyerleri bakımından özel bir sınırlama bulunmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası bulunmadan kiralananın başkasına kiralanması veya kullanım hakkının devredilmesi mümkün değildir.

Dolayısıyla normal bir konut kira sözleşmesinde kiracının, “Ben kiracıyım, istediğim kişiye evi kullandırabilirim” düşüncesi hukuken doğru değildir.

Konutun tamamının başka bir kişiye bırakılması kadar, koşulları oluştuğunda bir bölümünün bağımsız şekilde alt kiraya verilmesi de bu kapsamda değerlendirilebilir.

Ev Sahibinin Yazılı İzni Varsa Alt Kiralama Yapılabilir mi?

Kiraya verenin yazılı rızası bulunuyorsa alt kiralama bakımından durum değişir.

Yazılı izin, doğrudan ana kira sözleşmesine konulmuş bir hüküm şeklinde olabileceği gibi daha sonra ayrıca düzenlenen bir belgeyle de verilebilir. Ancak verilen iznin kapsamı önemlidir.

Örneğin kiraya veren yalnızca belirli bir kişiye, belirli bir süreyle veya taşınmazın belirli bir bölümünün kullandırılmasına izin vermiş olabilir. Bu durumda izin kapsamının aşılması yeni bir sözleşmeye aykırılık tartışması doğurabilir.

Bu nedenle alt kira izni genel ve sınırsız kabul edilmemeli; yazılı belgenin içeriği dikkatle değerlendirilmelidir.

Kiraya verenin açık ve geçerli yazılı izni kapsamında gerçekleştirilen bir alt kiralama, sırf taşınmaz üçüncü bir kişi tarafından kullanılıyor diye tek başına tahliye nedeni oluşturmaz.

Kiracı İzinsiz Alt Kiraya Verirse Tahliye Edilir mi?

En çok merak edilen soru budur: Kiracı alt kiraya verirse tahliye edilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadan gerçekleştirilen alt kiralama, TBK madde 322 bakımından sözleşmeye aykırılık oluşturabilir. Ancak bu aykırılık nedeniyle tahliyenin hangi yöntemle gerçekleştirileceği ayrıca değerlendirilmelidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesine göre kiracı kiralananı sözleşmeye uygun şekilde ve özenle kullanmak zorundadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı bu yükümlülüğüne aykırı davranırsa kiraya veren kural olarak en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmenin feshedileceğini yazılı olarak bildirmelidir.

Bu nedenle izinsiz alt kiraya verme nedeniyle tahliye dosyalarında çoğu durumda doğru hazırlanmış bir ihtarname büyük önem taşır.

Kiraya veren, kiracıya izinsiz alt kiralama veya kullanım devrine son vermesi için kanuna uygun süre tanıyabilir. Kiracı verilen süre içerisinde aykırılığı ortadan kaldırmazsa sözleşmenin feshi ve tahliye talebi gündeme gelebilir.

Dolayısıyla “Kiracı bir kez alt kiraya verdi, ev sahibi aynı gün kapıyı değiştirip kiracıyı çıkarabilir” şeklinde bir uygulama hukuken doğru değildir. Tahliye, hukuki prosedür çerçevesinde gerçekleştirilmelidir.

İzinsiz Alt Kirada 30 Günlük İhtar Şart mı?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK madde 316’nın genel sistemi, kiracıya aykırılığın giderilmesi için en az otuz günlük süre verilmesini öngörmektedir.

Gönderilecek yazılı bildirimde aykırılığın ne olduğu açık biçimde belirtilmeli, aykırılığın verilen süre içerisinde giderilmesi istenmeli ve aksi halde kira sözleşmesinin feshedileceği bildirilmelidir.

Ancak kanunda bazı istisnai durumlar da bulunmaktadır.

Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, aykırılığın giderilmesi için süre verilmesinin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının davranışının kiraya veren ya da aynı taşınmazda yaşayan kişiler açısından çekilmez hale gelmesi gibi durumlarda kanun yazılı bildirimle derhal fesih imkanını da düzenlemektedir.

Bununla birlikte her izinsiz alt kira olayında doğrudan “derhal fesih” koşullarının gerçekleştiği varsayılamaz.

Somut olayın özellikleri ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Usulüne uygun olmayan ihtar veya yanlış hukuki nedene dayanılması, açılacak tahliye davasının sonucunu etkileyebilir.

Alt Kiracı ile Kira Sözleşmesini Devralan Kişi Aynı Şey mi?

Hayır. Alt kira ile kira ilişkisinin devri farklı hukuki kurumlardır.

Alt kirada ana kira sözleşmesindeki kiracı değişmez. Kiracı, kiralananı başka bir kişiye kullandırır ancak asıl kira sözleşmesinin tarafı olmaya devam eder.

Kira ilişkisinin devrinde ise üçüncü kişi, kiraya verenin yazılı rızasıyla asıl kiracının yerine geçmektedir.

TBK madde 323’e göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kira ilişkisini başkasına devredemez. Kanun ayrıca işyeri kiralarında kiraya verenin haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamayacağını düzenlemektedir.

Bu nedenle kiracı evi başkasına devretti, kiracı sözleşmeyi başka birine verdi veya eski kiracı çıktı başka biri oturuyor şeklindeki durumlarda hukuki ilişkinin alt kira mı yoksa kira sözleşmesinin devri mi olduğu öncelikle belirlenmelidir.

Kiracı Evden Çıkıp Başka Birini Eve Yerleştirirse Ne Olur?

Uygulamada en sık karşılaşılan durumlardan biri, kira sözleşmesindeki kişinin taşınmazdan tamamen ayrılmasına rağmen evde başka bir kişinin yaşamaya devam etmesidir.

Örneğin kiracı başka bir şehre taşınmış ve evi herhangi bir yazılı izin almaksızın başka bir kişiye bırakmışsa kullanım hakkının devri veya alt kira tartışması doğabilir.

Bu durumda şu hususlar önemlidir: Asıl kiracı taşınmazı kullanmaya devam ediyor mu? Üçüncü kişi hangi hukuki gerekçeyle taşınmazda bulunuyor? Kiracı ile üçüncü kişi arasında bir ödeme ilişkisi var mı? Kiraya veren kullanım değişikliğine yazılı şekilde izin verdi mi? Kira sözleşmesinde ayrıca bir yasak bulunuyor mu?

Bu soruların cevapları tahliye davasında önem taşıyabilir.

Kiracının Akrabasının Evde Oturması Alt Kira Sayılır mı?

Kiracının eşinin, çocuğunun, anne veya babasının, kardeşinin ya da başka bir yakınının kiralananda bulunması otomatik olarak alt kira yapıldığı anlamına gelmez.

Burada fiili kullanım biçimi önemlidir.

Kiracı da konutta yaşamaya devam ediyor ve aile bireyi onunla birlikte kalıyorsa çoğu durumda yalnızca birlikte oturma söz konusu olabilir. Buna karşılık kiracı taşınmazı tamamen terk etmiş ve bağımsız kullanım hakkını başka bir kişiye bırakmışsa durum farklı değerlendirilebilir.

Ayrıca taraflar arasındaki yakınlık tek başına belirleyici değildir. Taşınmazın kim tarafından fiilen kullanıldığı, kullanımın sürekliliği ve kiracının kullanım hakkını gerçekten devredip devretmediği önemlidir.

Dolayısıyla “Kiracının ailesi evde oturuyor, hemen tahliye edilir” şeklinde genel bir sonuç çıkarılması doğru değildir.

Kiracı Arkadaşına Evi Bırakırsa Tahliye Sebebi Olur mu?

Benzer değerlendirme kiracının arkadaşları bakımından da geçerlidir.

Bir arkadaşın birkaç gün misafir edilmesi ile kiracının taşınmazı sürekli ve bağımsız şekilde arkadaşına bırakması aynı hukuki sonuçları doğurmaz.

Kiracı başka bir yerde yaşamaya başlamış, dairenin anahtarını başka kişiye vermiş ve üçüncü kişi konutu kendi evi gibi sürekli kullanıyorsa kullanım hakkının devri iddiası daha güçlü hale gelebilir.

Özellikle üçüncü kişinin taşınmaz için asıl kiracıya düzenli ödeme yaptığının ortaya çıkması, alt kira iddiası açısından önemli bir delil olabilir.

Evde Oda Kiralamak Alt Kira Sayılır mı?

Kiracının kiraladığı evin bir odasını başka bir kişiye belirli bir süre ve bedel karşılığında bağımsız olarak kullandırması da kısmi alt kira kapsamında değerlendirilebilir.

TBK madde 322 yalnızca taşınmazın tamamını değil, kısmen başkasına kiralanmasını da kapsamaktadır. Konut ve çatılı işyerlerinde bu işlem için de kiraya verenin yazılı rızası önem taşır.

Özellikle öğrenci evleri, paylaşımlı daireler ve internet üzerinden oda kiralama uygulamalarında sözleşmenin içeriğinin önceden kontrol edilmesi önemlidir.

Ancak bir kiracının ev arkadaşıyla birlikte yaşaması ile bağımsız bir alt kira ilişkisi kurması her olayda aynı kabul edilmez. Somut ilişkinin niteliği ayrıca incelenir.

Kiracı Airbnb veya Günlük Kiralama Yaparsa Ne Olur?

Kısa süreli konut kiralamalarında yalnızca Türk Borçlar Kanunu değil, 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun da dikkate alınmalıdır.

Kanun, tek seferde yüz gün veya daha kısa süreli turizm amaçlı konut kiralamaları bakımından özel kurallar getirmektedir. Güncel düzenlemeye göre kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı şekilde üçüncü kişilere kiralayan kiracı açısından ayrıca yasaklayıcı hükümler bulunmaktadır.

Dolayısıyla bir kiracının normal konut olarak kiraladığı daireyi daha sonra Airbnb, günlük kiralık daire, haftalık konaklama veya turizm amaçlı kısa süreli kiralama şeklinde işletmesi yalnızca ana kira sözleşmesi açısından değerlendirilmemelidir.

Turizm amaçlı kiralama mevzuatındaki izin belgesi, kullanım koşulları ve idari yaptırımlar da gündeme gelebilir. İzin sistemi, konutun niteliğine ve kiralamayı yapan kişinin hukuki durumuna göre ayrıca değerlendirilmelidir. Turizm amaçlı kiralamalara ilişkin uygulama esasları ilgili yönetmelikte de ayrıntılı olarak düzenlenmektedir.

Bu nedenle kiracı Airbnb yaparsa tahliye edilir mi sorusunda hem TBK madde 322 hem de özel turizm amaçlı kiralama mevzuatı birlikte incelenmelidir.

Kiracı Alt Kiracının Davranışlarından Sorumlu mudur?

TBK madde 322 uyarınca alt kiracı, kiralananı asıl kiracıya tanınan kullanım şeklinin dışında kullanırsa asıl kiracı kiraya verene karşı sorumludur.

Kanunda ayrıca kiraya verenin, kiracıya karşı sahip olduğu hakları belirli durumlarda alt kiracıya veya kullanım hakkını devralan kişiye karşı da kullanabileceği düzenlenmiştir.

Örneğin bir daire yalnızca konut amacıyla kiralanmışken alt kiracı taşınmazı sözleşmeye aykırı farklı bir amaçla kullanıyorsa, bu kullanım asıl kiracı bakımından da hukuki sorumluluk doğurabilir.

Asıl kiracının “Ben orada yaşamıyorum, yapılanlardan haberim yok” şeklindeki savunması her durumda sorumluluktan kurtulmasını sağlamaz.

Ev Sahibi Alt Kiralamayı Nasıl İspatlayabilir?

İzinsiz alt kiraya verme nedeniyle tahliye davasında en önemli konulardan biri ispat meselesidir.

Kiraya veren, üçüncü kişinin taşınmazda yalnızca misafir olarak bulunmadığını, kullanım hakkının devredildiğini veya bir alt kira ilişkisinin kurulduğunu ortaya koymak isteyebilir.

Bu konuda taraflar arasındaki yazışmalar, hukuka uygun şekilde elde edilmiş mesajlar, ilanlar, alt kira sözleşmeleri, ödeme kayıtları, taşınmazın kullanım durumuna ilişkin belgeler, tanık beyanları ve dosyanın özelliklerine göre diğer hukuka uygun deliller değerlendirilebilir.

Özellikle internet üzerinde yayınlanan kiralık oda, günlük kiralık daire veya Airbnb ilanları uyuşmazlık açısından önem taşıyabilir. Ancak ilan tek başına bütün durumlarda kesin ispat anlamına gelmeyebilir; diğer delillerle birlikte değerlendirilmesi gerekebilir.

Delillerin mutlaka hukuka uygun yöntemlerle elde edilmesine dikkat edilmelidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun ispat sisteminde hukuka aykırı elde edilen delillerin mahkemece dikkate alınmaması esastır.

Ev Sahibi Kiracıyı Kendisi Çıkarabilir mi?

Kiraya veren, izinsiz alt kiralama tespit ettiğini düşünerek kiracıyı veya konutta yaşayan üçüncü kişiyi kendi imkânlarıyla zorla çıkarmaya çalışmamalıdır.

Kapı kilidinin değiştirilmesi, kiralanana izinsiz girilmesi, eşyaların dışarı çıkarılması veya hukuki süreç tamamlanmadan fiili tahliye gerçekleştirilmesi başka hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir.

Kiracı tahliye edilmiyorsa hukuki tahliye yollarının kullanılması gerekir.

Öncelikle olayın koşullarına göre ihtarname gönderilmesi, gerekli sürelerin tamamlanması, dava şartı arabuluculuk sürecinin yürütülmesi ve sonuç alınamazsa görevli mahkemede tahliye talebinde bulunulması gündeme gelebilir.

Alt Kiraya Verme Nedeniyle Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda önemli bir değişiklik 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren dava şartı arabuluculuk düzenlemesidir.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesine göre, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu kapsamındaki ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Bu nedenle izinsiz alt kiralama nedeniyle doğrudan tahliye davası açılması düşünülüyorsa öncelikle uyuşmazlığın dava şartı arabuluculuk kapsamında değerlendirilmesi gerekir.

Arabuluculuk aşamasında taraflar anlaşamazsa şartları varsa tahliye davasına geçilebilir.

Alt Kiraya Verme Nedeniyle Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesine göre, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkları konu alan davalar değer veya tutarına bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinde görülmektedir.

Dolayısıyla kiracı evi başkasına verdi, izinsiz alt kiralama yapıldı veya kullanım hakkı üçüncü kişiye devredildi iddiasına dayanılarak açılacak kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında görev konusu önemlidir.

Yetkili mahkeme ise somut olay ve genel yetki hükümleri dikkate alınarak ayrıca belirlenmelidir.

Kira Sözleşmesinde “Alt Kiraya Verilemez” Yazıyorsa Ne Olur?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun zaten kiraya verenin yazılı rızasını aramaktadır. Buna ek olarak birçok kira sözleşmesinde “kiracı kiralananı üçüncü kişilere devredemez, alt kiraya veremez veya kullandıramaz” şeklinde hükümler bulunmaktadır.

Böyle bir hükme rağmen kiracının taşınmazı başka bir kişiye alt kiraya vermesi sözleşmeye aykırılık iddiasını güçlendirebilir.

Ancak yine de tahliye sürecinde kanundaki bildirim ve fesih koşullarının somut olay bakımından değerlendirilmesi gerekir.

Sözleşmeye “aykırılık halinde kiracı derhal tahliye edilir” şeklinde bir ifade yazılması, kiraya verene mahkeme veya yasal süreç olmaksızın kiracıyı fiziksel olarak çıkarma hakkı vermez.

Ev Sahibi Daha Önce Alt Kiraya İzin Verdiyse Sonradan Tahliye İsteyebilir mi?

Kiraya verenin geçerli bir yazılı alt kira izni bulunuyorsa, izin kapsamındaki kullanımın sırf alt kira olduğu gerekçesiyle sözleşmeye aykırı olduğu ileri sürülemez.

Ancak izin belirli koşullarla verilmişse bu koşullar önemlidir.

Örneğin izin yalnızca belirli bir kişi için verilmişken kiracı daha sonra farklı kişilere sürekli alt kiralama yapıyorsa verilen rızanın kapsamının aşılıp aşılmadığı tartışılabilir.

Benzer şekilde izin yalnızca taşınmazın bir bölümüne ilişkin olabilir.

Bu nedenle alt kira izninin kapsamı, süresi ve hangi kişileri kapsadığı yazılı belge üzerinden belirlenmelidir.

Sözlü İzin Alt Kira İçin Yeterli midir?

Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından TBK madde 322 açıkça yazılı rıza şartı öngörmektedir.

Bu nedenle “Ev sahibi telefonda izin verdi”, “Daha önce sorun olmayacağını söyledi” veya “Apartmanda başka birine kiraladığımı biliyordu” şeklindeki iddialar, kanundaki yazılı rıza şartı bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.

Taraflar ileride bir uyuşmazlık yaşamak istemiyorsa alt kiraya ilişkin iznin açık ve yazılı olarak düzenlenmesi önemlidir.

Kiracının Şirketi İşyerini Başka Firmaya Kullandırabilir mi?

Çatılı işyerlerinde de TBK madde 322’nin yazılı rıza şartı uygulanmaktadır.

Dolayısıyla kiracı şirketin kiralanan işyerini başka bir şirkete tamamen veya kısmen kullandırması, faaliyet alanını başka bir işletmeye bırakması veya işyerini üçüncü bir işletmeye alt kiraya vermesi durumunda işyeri alt kira sözleşmesi ve kiraya verenin yazılı rızası incelenmelidir.

Bununla birlikte alt kira ile kira ilişkisinin devri birbirinden ayrılmalıdır.

TBK madde 323’e göre işyeri kiralarında kira ilişkisinin devri bakımından kiraya veren, haklı bir sebep bulunmadıkça yazılı rıza vermekten kaçınamaz. Bu hüküm doğrudan alt kira ile aynı düzenleme değildir.

Bu nedenle ticari işletmelerde yapılan kullanım değişikliklerinde sözleşmenin hukuki niteliği doğru belirlenmelidir.

Alt Kiracı Asıl Kiracı Çıkınca Evde Kalmaya Devam Edebilir mi?

Alt kira ilişkisi, ana kira sözleşmesinden tamamen bağımsız değerlendirilmez.

Asıl kira ilişkisinin sona ermesi durumunda alt kiracının kullanım hakkının devam edip etmeyeceği, ana kira ilişkisi ve alt kira sözleşmesinin niteliğine göre değerlendirilir.

Alt kiracının doğrudan taşınmaz maliki veya asıl kiraya verenle yeni bir sözleşme yapmamış olması halinde yalnızca alt kiracı sıfatıyla süresiz şekilde taşınmazda kalabileceği sonucuna varılması doğru değildir.

Bu tür dosyalarda ana kira sözleşmesinin sona erme şekli, alt kiraya izin bulunup bulunmadığı ve üçüncü kişinin kullanımının hukuki dayanağı birlikte değerlendirilmelidir.

İzinsiz Alt Kirada Tahliye Süreci Nasıl İlerler?

Her olay farklı olmakla birlikte süreç genel olarak birkaç temel aşama üzerinden değerlendirilir.

Öncelikle kira sözleşmesi incelenerek alt kiralama ve üçüncü kişilere kullanım hakkı verilmesine ilişkin hükümler belirlenir. Daha sonra taşınmazı fiilen kimin kullandığı ve kiraya verenin yazılı rızasının bulunup bulunmadığı araştırılır.

Aykırılık mevcutsa TBK madde 316 kapsamında gerekli yazılı ihtarın gönderilmesi ve kanunen gerekli sürenin tanınması gündeme gelebilir.

Kiracı verilen süre içerisinde alt kiralama veya kullanım devrine son vermezse fesih ve tahliye seçenekleri değerlendirilir.

Dava yoluna gidilecekse kira uyuşmazlıklarında geçerli dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması ve anlaşma sağlanamaması halinde görevli Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davasının açılması gündeme gelebilir.

İzinsiz Alt Kiraya Verme Nedeniyle Tahliye İçin Hangi Belgeler Önemlidir?

Uyuşmazlığın sağlıklı değerlendirilebilmesi için özellikle kira sözleşmesi, sözleşmeye ek protokoller, kiraya veren tarafından verilmiş olabilecek yazılı izinler, noter ihtarnameleri, üçüncü kişinin kullanımını gösteren hukuka uygun belgeler, varsa internet ilanları, taraflar arasındaki yazışmalar ve taşınmazın kullanım biçimini gösteren diğer deliller birlikte incelenmelidir.

Burada tek bir belgeden hareket edilmesi yerine olayın tamamının değerlendirilmesi önemlidir.

Özellikle kiracının “Bu kişi sadece misafirim” savunması yaptığı durumlarda üçüncü kişinin taşınmazı ne kadar süredir ve hangi hukuki ilişki kapsamında kullandığı uyuşmazlığın merkezine yerleşebilir.

İstanbul’da İzinsiz Alt Kira ve Kiracı Tahliye Uyuşmazlıkları

İstanbul’daki yoğun kiralık konut ve işyeri piyasası nedeniyle İstanbul kiracı tahliye avukatı, İstanbul kira hukuku avukatı, kiracı evi başkasına verdi İstanbul, İstanbul izinsiz alt kiraya verme, İstanbul alt kiracı tahliye davası ve İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi kiracı tahliye gibi bölgesel arama niyetleriyle sıklıkla karşılaşılmaktadır.

Özellikle Kadıköy kiracı tahliye, Ataşehir kira hukuku, Üsküdar alt kira, Maltepe kiracı tahliye davası, Kartal kira avukatı, Pendik kiracı tahliye, Ümraniye kira uyuşmazlığı, Çekmeköy kiracı tahliye, Beşiktaş alt kiralama, Şişli kiracı tahliye, Bakırköy kira uyuşmazlığı, Beylikdüzü kiracı tahliye, Esenyurt alt kiraya verme ve Başakşehir kiracı tahliye davası gibi aramalar bölgesel hukuki hizmet arama niyeti taşıyabilir.

Bununla birlikte hukuki sonuç taşınmazın bulunduğu ilçeye göre değil; kira sözleşmesi, yazılı izin, fiili kullanım, ihtar süreci ve deliller üzerinden belirlenir.

Kiracı Alt Kiraya Verirse Tahliye Edilir mi? Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı ev sahibinden habersiz evi başkasına kiralayabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananın başkasına kiralanması veya kullanım hakkının devredilmesi TBK madde 322’ye aykırılık oluşturabilir. Bu durum gerekli hukuki süreç izlenerek fesih ve tahliye talebine dayanak olabilir.

İzinsiz alt kiralama doğrudan tahliye sebebi midir?

İzinsiz alt kiralama sözleşmeye aykırılık oluşturabilir; ancak kiracı otomatik olarak tahliye edilmiş olmaz. Konut ve çatılı işyerlerinde kural olarak TBK madde 316 kapsamında yazılı ihtar ve en az otuz günlük aykırılığı giderme süresi önem taşır. Kanundaki derhal fesih koşullarının bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilir.

Kiracıya alt kira nedeniyle ihtar çekmek gerekir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeye aykırılık nedeniyle fesih sürecinde kural olarak kiracıya en az otuz günlük süre veren yazılı ihtar öngörülmektedir. Ancak somut olay kanundaki derhal fesih istisnalarından birine giriyorsa farklı değerlendirme yapılabilir.

Kiracı evi arkadaşına bırakırsa tahliye edilir mi?

Bir arkadaşın geçici olarak misafir edilmesi tek başına alt kira değildir. Ancak kiracı taşınmazdan tamamen ayrılıp kullanım hakkını bağımsız olarak arkadaşına bırakmışsa kullanım hakkının devri gündeme gelebilir.

Kiracı evi kardeşine veya çocuğuna bırakabilir mi?

Aile yakınlığı tek başına sonucu belirlemez. Kiracının konutu kullanmaya devam edip etmediği ve üçüncü kişiye bağımsız kullanım hakkı verilip verilmediği incelenmelidir.

Kiracı evin bir odasını kiraya verebilir mi?

Konut ve çatılı işyerlerinde taşınmazın kısmen alt kiraya verilmesinde de kiraya verenin yazılı rızası önemlidir. TBK madde 322 taşınmazın tamamen veya kısmen başkasına kiralanmasını düzenlemektedir.

Kiracı Airbnb yapabilir mi?

Normal mesken olarak kiralanmış konutun kiracı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması 7464 sayılı Kanun bakımından ayrıca düzenlenmiş ve yasaklanmıştır. Bu nedenle günlük veya kısa süreli kiralamalarda hem kira hukuku hem de turizm amaçlı kiralama mevzuatı birlikte değerlendirilmelidir.

Ev sahibi alt kiraya sözlü olarak izin verdiyse yeterli midir?

TBK madde 322 konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı rıza aramaktadır. Bu nedenle sözlü izin iddiasına dayanılması hukuki uyuşmazlık yaratabilir.

Alt kiraya izin kira sözleşmesinde yazabilir mi?

Evet. Yazılı rıza kira sözleşmesinde baştan düzenlenebilir. Ancak iznin kimleri, hangi kullanım biçimini ve hangi süreyi kapsadığı somut sözleşme üzerinden değerlendirilmelidir.

Kiracı alt kiracıdan sorumlu mudur?

Evet. TBK madde 322’ye göre alt kiracının taşınmazı asıl kiracıya tanınandan farklı biçimde kullanması durumunda asıl kiracının kiraya verene karşı sorumluluğu gündeme gelir.

Alt kiraya verme tahliye davası hangi mahkemede açılır?

Kira ilişkisinden doğan tahliye uyuşmazlıklarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Tahliye davasından önce arabuluculuk gerekir mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda kanunda belirtilen istisnalar dışında dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Ev sahibi kiracının kilidini değiştirebilir mi?

Kiraya veren, tahliye süreci tamamlanmadan kiracıyı kendi imkânlarıyla zorla çıkarmaya yönelmemelidir. Tahliye için kanuni yollar kullanılmalıdır.

Kiracı alt kiraya verdiğini inkâr ederse ne olur?

Bu durumda iddianın hukuka uygun delillerle ortaya konulması gerekir. İnternet ilanları, yazışmalar, kullanım biçimi, ödeme ilişkisi ve diğer hukuka uygun deliller somut olay kapsamında değerlendirilebilir.

Alt kiracı kira ödemese asıl kiracı sorumlu olur mu?

Asıl kira sözleşmesinin tarafı asıl kiracı olduğundan kiraya verene karşı kira sözleşmesinden doğan yükümlülükleri kural olarak devam eder. Kiracı ile alt kiracı arasındaki ilişki ayrıca değerlendirilir.

Alt kiracı komşuları rahatsız ederse asıl kiracı sorumlu olur mu?

Alt kiracının kullanımı nedeniyle sözleşmeye aykırılık ortaya çıkması asıl kiracının kiraya verene karşı sorumluluğunu gündeme getirebilir. Ayrıca TBK madde 316 kiracının komşulara gerekli saygıyı gösterme yükümlülüğünü de düzenlemektedir.

Sonuç: İzinsiz Alt Kiraya Verme Tahliyeye Yol Açabilir Ancak Usul Doğru İzlenmelidir

Kiracı alt kiraya verirse tahliye edilir mi? sorusuna verilecek cevap somut olaya göre değişmekle birlikte temel kural açıktır: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananı başkasına alt kiraya veremez veya kullanım hakkını devredemez.

Yazılı izin bulunmadan gerçekleştirilen alt kiralama sözleşmeye aykırılık oluşturabilir ve şartları mevcutsa kira sözleşmesinin feshi ve kiracının tahliyesi sonucunu doğurabilir. Ancak tahliye otomatik değildir.

Konut ve çatılı işyerlerinde TBK madde 316 kapsamında kural olarak kiracıya aykırılığı gidermesi için en az otuz günlük süre içeren yazılı ihtar gönderilmesi gerekir. Kiracı bu süre içerisinde aykırılığı gidermezse sözleşmenin feshi ve tahliye talebi değerlendirilebilir. Kanunda öngörülen özel şartların bulunması halinde derhal fesih seçeneği ayrıca gündeme gelebilir.

Kiracının yalnızca bir yakınının veya arkadaşının konutta bulunması ise her durumda alt kira anlamına gelmez. Fiili kullanım, bağımsız kullanım hakkı, kiracının taşınmazda yaşamaya devam edip etmediği, üçüncü kişi ile arasındaki hukuki ilişki ve ödeme düzeni birlikte değerlendirilmelidir.

Normal konut olarak kiralanan taşınmazın günlük, haftalık veya turizm amaçlı biçimde üçüncü kişilere kullandırılması halinde ise 7464 sayılı Kanun kapsamında ayrı hukuki sınırlamalar da söz konusu olabilir.

Tahliye davasına gidilecekse ihtarın içeriği, ihtarın tebliği, alt kira iddiasının ispatı, dava şartı arabuluculuk ve görevli mahkeme konuları önem taşır. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanuni istisnalar saklı olmak üzere dava öncesinde arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir ve tahliye uyuşmazlıklarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Bu nedenle kiracı evi başkasına kiraya verdi, kiracı evi başkasına devretti, ev sahibinden izinsiz alt kiralama, kiracı Airbnb yapıyor, alt kiracı tahliyesi, izinsiz alt kira tahliye davası, kiracı üçüncü kişiye evi kullandırıyor, alt kiraya verme nedeniyle tahliye, İstanbul kiracı tahliye davası ve benzeri uyuşmazlıklarda sözleşme ve mevcut deliller birlikte değerlendirilerek hareket edilmesi önem taşır.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlığın sonucu; kira sözleşmesinin hükümleri, tarafların yazılı beyanları, kullanım şekli, deliller ve olayın diğer özelliklerine göre değişebilir.