Kat mülkiyetinin en temel unsurlarından biri olan “arsa payı”, bir binada bulunan her bağımsız bölümün arsa üzerindeki pay oranını ifade eder. Fakat uygulamada bu paylar bazen eksik, hatalı ya da adaletsiz şekilde belirlenebiliyor. İşte bu noktada devreye “arsa payının düzeltilmesi davası” giriyor. Bu dava ile hem hukuki düzen yeniden sağlanır, hem de haksızlık yaşanan kat maliklerinin hakları korunur.
Bu makalede arsa payı düzeltme davasının neden açıldığından, kimlerin bu davayı açabileceğine ve hangi şartlar altında düzenleme talep edilebileceğine kadar merak edilen tüm detaylara yer verdik.
Arsa Payı Düzeltme Davası Neden Açılır?
Arsa payı, genellikle inşaat sürecinde, projeye bağlı olarak mütahhit tarafından belirlenir. Ancak kimi zaman bu belirleme, gerçek durumu yansıtmaz. Yani bir dairenin metrekaresi diğerinden küçük olmasına rağmen, arsa payı daha yüksek gösterilebilir. Bu gibi adaletsizlikler, uzun vadede ciddi hak kayıplarına ve malikler arasında sorunlara yol açar.
Arsa payı düzeltme davası genellikle şu nedenlerle açılır:
1. Gerçek Metrekarelerle Arsa Payının Uyuşmaması
Bir dairenin metrekare olarak büyük olmasına rağmen arsa payının düşük belirlenmesi veya tam tersi durumu, dava sebebidir.
2. Plan Değişikliği veya Yeni Kat Eklenmesi
Sonradan çıkan projelerde veya bina üzerinde yapılan değişikliklerde arsa payları yeniden hesaplanmamış olabilir.
3. Mütahhitin Keyfi Dağılım Yapması
Bazı durumlarda mütahhitler, arsa payı dağılımını satış pazarlama stratejilerine göre yapar. Bu, yasalara aykırıdır.
4. Kat Mülkiyetine Geçişte Hatalı Uygulamalar
Tapuya tescil edilirken teknik hatalar nedeniyle arsa payları eksik ya da fazladan yazılabilir.
5. Miras, Satış ya da Devir Durumlarında Sorunlar
Arsa payının hatalı olması, miras veya satış işlemlerinde taraflar arasında anlaşmazlık yaratabilir. Bu gibi durumlarda düzeltme talep edilebilir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası İçin Kimler Başvurabilir?
Bu dava, herkesin açabileceği bir dava değildir. Yasal olarak davacı olabilmek için belirli şartları sağlamak gerekir. İşte davayı kimlerin açabileceğiyle ilgili temel bilgiler:
1. Kat Malikleri
Binada bağımsız bölüm sahibi olan her kat maliki, kendi payına ilişkin ya da diğer kat maliklerinin haksız önceliklerinden dolayı dava açabilir.
2. Yeni Malikler (Devir Sonrası)
Bir daireyi devralan yeni malik, eski malik zamanında yapılan bir haksızlık varsa bunu fark ettiğinde dava yoluna gidebilir.
3. Mirasçılar
Eğer malik hayatını kaybetmişse, yasal mirasçılar da aynı dava hakkına sahiptir.
4. Paydaşlar Arasında Uyuşmazlık Çıkarsa
Tüm malikler anlaşıp topluca düzenleme yapmadıysa ve paylar arasında dengesizlik varsa, tek başına dava açmak mümkün hale gelir.
Unutulmamalıdır ki, arsa payı düzeltme davası bir “tespit davası” niteliği taşır ve aynı zamanda tescile de yol açabilir.
Dava Açmak İçin Hangi Şartların Gerçekleşmesi Gerekecektir?
Her haksızlık dava nedeni olmaz. Arsa payı düzeltme davası için belirli hukuki ve teknik koşulların sağlanması gerekir. İşte en önemli şartlar:
1. Kat Mülkiyetinin Kurulmuş Olması
Arsa payının düzeltilmesi ancak kat mülkiyeti sistemine geçilmiş yapılarda mümkün olur. Kat irtifakı devam eden yapılar için bu dava açılamaz.
2. Arsa Payının Gerçek Durumu Yansıtmaması
Şayet arsa payları, bağımsız bölümlerin büyüklüğü, konumu, kullanım amacı gibi kriterlerle uyumlu değilse, bu durum düzenleme nedeni sayılır.
3. Teknik Rapor veya Bilirkişiliğin Gerekli Olması
Dava sürecinde mahkeme, genellikle teknik bir rapor ister. Bu rapor, bağımsız bölümlerin gerçek büyüklüklerini ve bu büyüklkl\u00fklere orantılı olarak dağıtılması gereken arsa paylarını ortaya koyar.
4. Tapu Kayıtlarının Hatalı Olması
Tapuda kayıtlı arsa payları, resmi belgelere aykırı ya da objektif dağılıma ters ise bu durum dava için yeterli bir nedendir.
5. Dava Açma Süresinin Dolmamış Olması
Bu dava için herhangi bir zamanaşımı yoktur. Ancak uzun yıllar boyunca susmak, bazen “hak düşürüz” şeklinde yorumlanabilir. Bu nedenle hakkın tespiti için gecikmeden dava açmak en doğrusudur.
Arsa payının düzeltilmesi davası, görünüşte teknik gibi dursa da, derinlikli bir adalet meselesidir. Aynı binada yaşayan insanlar arasında hakkaniyeti sağlamanın ve ileride doğabilecek büyük sorunların önüne geçmenin anahtarlı yollarından biridir. Hak kaybı yaşayan malikler için bu dava, sadece bir tespit değil, bir hakkın iadesidir.