Tokat’ta Tapu İptal ve Tescil Davası konularında uzman Gülsün Hukuk Bürosu’nun web sitesine hemen erişebilirsiniz.
Taşınmaz mallar, yani arsalar, konutlar, iş yerleri veya araziler gibi gayrimenkuller, toplumda en önemli mülkiyet değerlerinden biridir. Bu mülkiyet hakları, devletin resmi sicil sistemi olan tapu sicili aracılığıyla güvence altına alınır. Ancak zaman zaman çeşitli nedenlerle tapu kayıtlarında yanlışlıklar, sahte işlemler veya hileli tesciller meydana gelebilir. Böyle durumlarda, mağdur olan kişi mülkiyet hakkını geri kazanmak için tapu iptal ve tescil davası açma hakkına sahiptir.
Bu dava türü, hem bireylerin hem de tüzel kişilerin taşınmazlar üzerindeki mülkiyet haklarını koruyan en önemli hukuki araçlardan biridir. Türk Medeni Kanunu, tapu sicilinin yanlış veya hukuka aykırı tutulması halinde, gerçek hak sahibine bu kaydın düzeltilmesi için yargı yoluna başvurma hakkı tanır.
Tapu İptal Davası Ne Demek?
Tapu iptal davası, tapu kütüğüne yanlış veya hileli şekilde yapılan bir tescilin iptal edilmesi için açılan bir davadır. Bu dava sonucunda mahkeme, taşınmazın gerçek sahibini belirleyerek, tapu kaydının düzeltilmesine veya yeni malik adına yeniden tescil edilmesine karar verebilir.
Bu davalar, yalnızca bir mülkiyet anlaşmazlığı değil, aynı zamanda hukuki güvenlik ilkesinin korunması açısından da büyük öneme sahiptir. Çünkü tapu sicili, herkese karşı geçerli olan resmi bir kayıt niteliğindedir. Tapu kayıtlarının doğru ve güvenilir olması, hem bireysel mülkiyetin hem de taşınmaz piyasasının istikrarı açısından zorunludur.
Tapu İptal Davasının Amacı
Tapu iptal davasının amacı, hukuka aykırı şekilde oluşturulmuş bir tapu kaydını ortadan kaldırmak ve taşınmazın doğru kişiye devrini sağlamaktır. Örneğin, sahte belgeyle yapılan bir satış, vekaletin kötüye kullanılması veya miras paylaşımında yapılan usulsüzlük gibi durumlarda bu dava gündeme gelir.
Davayı Kimler Açabilir?
Tapu iptal ve tescil davası, taşınmaz üzerindeki gerçek mülkiyet hakkı ihlal edilen kişiler tarafından açılabilir. Bu kişiler:
Gerçek malik veya mirasçısı,
Mülkiyet hakkı haksız biçimde elinden alınan kişi,
Tapu kaydında menfaati bulunan taraflar olabilir.
Davanın açılabilmesi için öncelikle kişinin, söz konusu taşınmazla ilgili hukuki menfaatinin bulunması gerekir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tapu iptali ve tescil davaları, Asliye Hukuk Mahkemeleri tarafından görülür. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yani dava, taşınmaz hangi il veya ilçedeyse o yerin asliye hukuk mahkemesinde açılmalıdır.
Dava Sürecinin İşleyişi
Dava süreci, davacının mülkiyet hakkını ihlal eden tapu kaydının iptalini istemesiyle başlar. Dava dilekçesi mahkemeye sunulur, ardından davalıya tebligat yapılır ve savunma süreci başlar.
Mahkeme, tarafların sunduğu belgeleri, tapu kayıtlarını ve gerekirse bilirkişi raporlarını değerlendirir. Ayrıca, taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapılabilir. Bütün deliller toplandıktan sonra hâkim, tescilin iptaline ve taşınmazın gerçek malik adına yeniden tesciline karar verebilir.
Bu süreçte önemli olan, davacının mülkiyet hakkını güçlü delillerle ispat etmesidir. Tapu kayıtları, noter belgeleri, sözleşmeler, tanık ifadeleri ve kadastro kayıtları bu davalarda delil olarak kullanılabilir.
Tapu İptal Davasının Süresi
Tapu iptal davalarının sonuçlanma süresi, davanın karmaşıklığına ve delil durumuna göre değişir. Ortalama olarak bu tür davalar 8 ay ile 24 ay arasında sonuçlanır. Ancak keşif, bilirkişi incelemesi veya itiraz gibi durumlar süreci uzatabilir.
Tapu İptal Davasının Sonucu
Mahkeme, davacıyı haklı bulursa tapu kaydını iptal eder ve taşınmazın doğru kişi adına tescil edilmesine karar verir. Bu kararın kesinleşmesinden sonra tapu müdürlüğü, kayıt üzerinde gerekli düzeltmeyi yapar.
Bazı durumlarda, tapu iptali kararının yanında maddi ve manevi tazminat talepleri de gündeme gelebilir. Özellikle sahtecilik, dolandırıcılık veya hileli satış gibi olaylarda mağdur taraf, uğradığı zararın karşılanmasını da isteyebilir.
Yolsuz Tescil Ne Demek?
Tapu iptal davalarının önemli bir kısmı yolsuz tescil nedeniyle açılmaktadır. Yolsuz tescil, tapu siciline yapılan bir tescil işleminin hukuki bir dayanağının bulunmaması veya geçerli olmaması durumudur.
Başka bir deyişle, yolsuz tescil; taşınmazın tapuya geçirilmesinde yapılan usulsüzlük, sahtecilik, eksik yetki veya yanlışlık sonucu, gerçek hak sahibinin dışında birinin malik olarak görünmesidir.
Yolsuz Tescilin Hukuki Tanımı
Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesi, “tapu sicilinde bir tescil, dayandığı hukuki sebep mevcut olmadığı için yolsuz ise, ilgilinin bu yolsuzluğun düzeltilmesini isteyebileceğini” düzenlemektedir.
Bu hüküm, tapu sicilinin hukuki geçerliliğinin nedene bağlı (sebebe dayalı) bir sistem üzerine kurulu olduğunu gösterir. Yani, bir taşınmazın tapuda bir kişi adına tescil edilebilmesi için geçerli bir hukuki sebep (örneğin satış, bağış, mahkeme kararı) bulunmalıdır. Eğer bu sebep geçerli değilse veya hiç yoksa, tescil yolsuz hale gelir.
Yolsuz Tescilin Örnekleri
Yolsuz tescil, birçok farklı nedenle ortaya çıkabilir. En sık rastlanan örnekler şunlardır:
Sahte vekaletname kullanılarak yapılan satış işlemleri,
Miras payı devrinde diğer mirasçıların muvafakati alınmadan yapılan tesciller,
Mahkeme kararı olmadan yapılan kadastro düzeltmeleri,
Tapu memurunun hatalı işlem yapması,
Hileli veya muvazaalı satış işlemleri.
Bu durumlarda tapu sicilinde adı görünen kişi, hukuken malik sayılmaz. Gerçek malik, tapu iptal ve tescil davası açarak hakkını geri alabilir.
Yolsuz Tescilin Hukuki Sonuçları
Yolsuz tescil, taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı doğurmaz. Yani tapuda adı yazılı kişi malik gibi görünse bile, hukuken malik değildir. Ancak üçüncü kişilerin iyi niyetle bu taşınmazı satın alması durumunda, farklı hukuki sonuçlar doğabilir.
Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesine göre, “tapu siciline güvenerek bir taşınmazı iyiniyetle edinen kişi, bu tescil yolsuz olsa bile mülkiyeti kazanır.” Bu kural, tapu siciline güven ilkesini korumak için getirilmiştir.
Buna göre, eğer bir kişi tapuda malik görünen kişiden taşınmazı iyi niyetle almışsa, sonradan yolsuz tescil ortaya çıksa dahi bu kişi korunur. Ancak bu durum, kötü niyetli üçüncü kişiler için geçerli değildir.
Yolsuz Tescilde Dava Açma Hakkı
Yolsuz tescil nedeniyle mağdur olan gerçek malik, tapu iptal ve tescil davası açabilir. Dava açma süresi, hileli işlemin öğrenilmesinden itibaren genellikle 10 yıl içinde kullanılabilir. Ancak sahtecilik veya dolandırıcılık gibi ceza gerektiren fiiller söz konusuysa, zamanaşımı süresi daha farklı değerlendirilebilir.
Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi
Yolsuz tescilin düzeltilmesi, mahkeme kararıyla yapılır. Mahkeme, tescilin hukuka aykırı olduğunu tespit ederse tapu kaydını iptal eder ve taşınmazı gerçek malik adına yeniden tescil eder.
Bu karar, tapu müdürlüğüne gönderilerek sicilde gerekli düzeltme işlemi gerçekleştirilir. Böylece taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı, hukuka uygun hale getirilmiş olur.
Tapu İptal ve Tescil Davalarında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesine açılmalıdır.
Dava dilekçesinde, tescilin neden hukuka aykırı olduğu açıkça belirtilmelidir.
Belgeler, tapu kayıt örnekleri ve varsa tanık ifadeleri eksiksiz sunulmalıdır.
Mülkiyet hakkının ispatı için tapu kayıtlarının yanı sıra kadastro belgeleri de incelenmelidir.
Yolsuz tescil durumlarında, üçüncü kişilerin iyi niyetli olup olmadığı mutlaka araştırılmalıdır.
Tapu iptal ve tescil davası, taşınmaz mülkiyetinin doğru kişiye ait olmasını sağlamak için en etkili hukuki yoldur. Özellikle yolsuz tescil durumlarında, tapu sicilinin düzeltilmesi hem bireysel hem de toplumsal açıdan büyük önem taşır.
Mülkiyet hakkı, anayasal bir haktır ve bu hakkın korunması için bireylerin yasal süreçleri zamanında ve doğru şekilde işletmesi gerekir. Hukuki bilgi, belge ve uzman desteğiyle yürütülen bir tapu iptal ve tescil davası, mülkiyetin yeniden hak sahibine geçmesini sağlayarak adaletin yerini bulmasına katkıda bulunur.