Tokat’taki Gülsün Hukuk’a ait bu web sitesinde On (10) Yıllık Kiracının Tahliyesi konusunu sizler için ele aldık, inceleyebilirsiniz.
On (10) Yıllık Kiracının Tahliyesi
On (10) yıllık kiracının tahliyesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında hem kiraya verenler hem de kiracılar açısından en fazla merak edilen kira hukuku konularından biridir. Özellikle “10 yılını dolduran kiracı çıkarılabilir mi?”, “10 yıllık kiracıyı ev sahibi tahliye edebilir mi?”, “10 yıllık kira sözleşmesi nasıl sona erdirilir?” ve “10 yıllık kiracının tahliyesi için ihtar ne zaman gönderilir?” soruları uygulamada sıklıkla gündeme gelmektedir.
Bu konuda ilk bilinmesi gereken husus, halk arasında kullanılan “10 yıllık kiracı” ifadesi ile Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen “on yıllık uzama süresi” kavramının aynı şeyi ifade etmediğidir. Bir kiracının taşınmazda takvim olarak on yıldır bulunması, her durumda kiraya verene doğrudan tahliye hakkı sağlamaz. Sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olması, ilk sözleşmede kararlaştırılan süre, uzama dönemleri ve fesih bildiriminin tarihi birlikte değerlendirilmelidir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin belirli koşulların gerçekleşmesinden sonra herhangi bir özel tahliye sebebi göstermek zorunda olmaksızın sözleşmeyi sona erdirebilmesine imkân tanımaktadır. Kanun, belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya verenin yalnızca sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi feshedemeyeceğini; ancak on yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra, maddede öngörülen bildirim şartlarına uyularak sözleşmenin sona erdirilebileceğini düzenlemektedir.
Bu nedenle 10 yıllık kiracının tahliyesinde süre hesabı, tahliye sürecinin en kritik aşamasıdır.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Nedir?
10 yıllık kiracının tahliyesi, esas olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde düzenlenen bildirim yoluyla sözleşmenin sona erdirilmesine dayanmaktadır.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracı, belirli süreli sözleşmenin sona ermesinden en az on beş gün önce sözleşmeyi sona erdireceğini bildirmezse kira ilişkisi aynı koşullarla bir yıl uzamaktadır. Kiraya veren ise kiracıyla aynı imkâna sahip değildir. Başka bir ifadeyle ev sahibi, örneğin bir yıllık kira sözleşmesinin süresi tamamlandığında yalnızca “sözleşme sona erdi” diyerek kiracının tahliyesini isteyemez.
TBK m. 347’ye göre kiraya veren açısından özel bir hak, on yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra ortaya çıkmaktadır. Kanun, bu süreden sonra kiraya verenin, gerekli süreye uyarak yapacağı bildirimle herhangi bir ihtiyaç, temerrüt veya başka özel tahliye nedeni göstermek zorunda kalmaksızın kira ilişkisini sona erdirebilmesine imkân vermektedir.
Bu yönüyle on yıllık uzama süresine dayalı tahliye; ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye gibi yöntemlerden önemli ölçüde farklıdır.
Her 10 Yıllık Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
10 yılını dolduran kiracı tahliye edilebilir mi? sorusuna yalnızca “evet” veya “hayır” şeklinde cevap vermek hukuken yeterli değildir.
Öncelikle kira sözleşmesinin niteliğinin belirlenmesi gerekir.
Konut veya çatılı işyerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmesi söz konusuysa ilk sözleşmede kararlaştırılan sürenin bitmesi ve sonrasında kanuni uzama dönemlerinin hesaplanması gerekir.
Örneğin sözleşmenin bir yıllık düzenlenmiş olması ile beş yıllık düzenlenmiş olması aynı sonucu doğurmaz. Çünkü on yıllık uzama süresi, belirli süreli sözleşmeler bakımından ilk kararlaştırılan sözleşme süresinin sona ermesinden sonra gündeme gelir.
Yargıtay kararlarında da ilk sözleşme süresinin sona ermesinden sonra sözleşmenin yıldan yıla yenilenmesi ve uzama süresinin buna göre hesaplanması gerektiği belirtilmektedir. Örneğin iki yıllık bir sözleşmede, on yıllık uzama döneminin hesaplanmasına ilk iki yıllık sözleşme süresinin bitiminden sonra başlanması gerektiği kabul edilmiştir.
Dolayısıyla yalnızca kiracının taşınmaza giriş tarihine bakılarak “10 yıl doldu, tahliye edilebilir” sonucuna ulaşılması doğru olmayabilir.
On Yıllık Uzama Süresi Ne Demektir?
On yıllık uzama süresi, belirli süreli bir konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinin ilk kararlaştırılan süresinin sona ermesinden sonra, kiracının fesih bildiriminde bulunmaması nedeniyle sözleşmenin kanun gereğince birer yıllık dönemlerle uzadığı süreleri ifade eder.
TBK m. 347 uyarınca kiracı, belirli süreli sözleşmenin sona ermesinden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamaktadır.
Sözleşmenin bir yıl daha devam etmesi yeni bir kira ilişkisi kurulması anlamına gelmez. Kural olarak mevcut kira sözleşmesi kanunun öngördüğü biçimde uzamaktadır.
On yıllık uzama süresinin hesabı da bu uzama yılları üzerinden gerçekleştirilir.
Bu nedenle 10 yıllık kiracı tahliye şartları araştırılırken sözleşmenin yalnızca başlangıç tarihi değil, ilk sözleşme süresi ve sözleşmenin sonraki yıllarda nasıl devam ettirildiği de incelenmelidir.
10 Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?
10 yıllık kiracı tahliyesinde süre hesaplama, hukuki uyuşmazlığın en önemli noktalarından biridir.
Belirli süreli sözleşmelerde öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihi belirlenir. Daha sonra sözleşmede kararlaştırılan ilk süre tespit edilir. Bu sürenin tamamlanmasının ardından kanuni uzama dönemleri hesaplanır.
Örneğin tarafların başlangıçta iki yıllık bir kira sözleşmesi imzaladığını düşünelim. Bu durumda ilk iki yıllık süre, başlangıçtaki sözleşme süresidir. On yıllık uzama hesabı sözleşmede belirlenen iki yıllık sürenin sona ermesinden sonraki uzama dönemleri üzerinden yapılır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin çeşitli kararlarında da taraflar arasında iki yıllık belirli süreli sözleşme bulunması hâlinde uzama süresinin bu iki yıllık sözleşmenin bitiminden sonra başladığı kabul edilmiştir.
Burada ayrıca TBK m. 347’nin kullandığı “on yıllık uzama süresi sonunda” ve “bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden” ifadelerine dikkat edilmelidir. Hukuk öğretisinde kiraya verenin bildirim hakkının kullanılabileceği en erken tarih konusunda farklı görüşler ortaya çıkmış; özellikle on yıllık uzama döneminin tamamlandığı yıl ile bu dönemi izleyen uzama yılı arasındaki ayrım tartışılmıştır. Bu nedenle uygulamada sözleşmenin başlangıç ve bitiş günleri üzerinden ayrıntılı tarih hesabı yapılması önemlidir.
Bu sebeple internette sık kullanılan “1 yıl + 10 yıl” veya “10 yıl dolunca kiracı çıkar” gibi formüller her kira sözleşmesine mekanik biçimde uygulanmamalıdır.
Bir Yıllık Kira Sözleşmesinde 10 Yıl Nasıl Hesaplanır?
Bir yıllık kira sözleşmesi üzerinden örnek vermek 10 yıllık uzama süresinin hesaplanmasını daha anlaşılır hâle getirir.
Örneğin kira sözleşmesinin 1 Ocak 2015 tarihinde başlayıp bir yıl süreyle yapıldığı varsayılsın. İlk sözleşme dönemi tamamlandıktan sonra kiracı süresinde fesih bildiriminde bulunmazsa sözleşme birer yıllık dönemler hâlinde uzar.
Bu noktadan itibaren uzama yıllarının ayrı ayrı sayılması gerekir.
On yıllık uzama döneminin hangi tarihte sona erdiği belirlendikten sonra TBK m. 347’de yer alan “bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim” şartının somut sözleşmeye uygulanması gerekir.
Dolayısıyla bir yıllık kira sözleşmesinde 10 yıllık tahliye hesabı yalnızca sözleşmenin başlangıç tarihine on yıl eklemek şeklinde yapılamaz.
Kanunun lafzı dikkate alındığında on yıllık uzama süresini izleyen uzama dönemi ve bu dönemin sona erme tarihi ayrıca önem taşımaktadır. Nitekim akademik çalışmalarda da fesih hakkının kullanılabileceği en erken zaman konusunda on yıllık uzama döneminden sonraki uzama yılının önemine dikkat çekilmektedir.
Bu nedenle 10 yıllık kira hesaplaması, tahliye işlemi başlatılmadan önce gün, ay ve yıl bazında yapılmalıdır.
Kira Sözleşmesinin 2, 3 veya 5 Yıllık Olması Hesabı Değiştirir mi?
Evet. Başlangıçta kararlaştırılan sözleşme süresi değiştiğinde on yıllık uzama süresinin başlangıç tarihi de değişebilir.
Örneğin bir yıllık sözleşme ile beş yıllık kira sözleşmesi aynı tarihte başlamış olsa bile on yıllık uzama dönemleri aynı tarihte başlamaz.
Beş yıllık belirli süreli sözleşmede önce tarafların kararlaştırdığı beş yıllık süre tamamlanmalıdır. Bundan sonra kiracı sözleşmeyi sona erdirmediği takdirde yıllık uzama dönemleri gündeme gelir.
Bu nedenle özellikle uzun süreli işyeri kiralarında ilk sözleşmenin süresinin doğru tespit edilmesi büyük önem taşır.
On yıllık kiracının tahliyesi için ilk sözleşme süresi, tahliye hakkının hangi tarihte doğabileceğini doğrudan etkileyebilir.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesinde Sebep Göstermek Gerekir mi?
TBK m. 347’de aranan süre ve bildirim koşulları gerçekleşmişse kiraya verenin ihtiyaç, yeniden inşa, kiracının kusuru veya başka özel bir tahliye sebebi göstermesi gerekmez.
Bu özellik, on yıllık uzama süresine dayanan sona erdirme yolunun en önemli farkıdır.
Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında kiraya verenin kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının gerçek ve samimi bir konut ya da işyeri ihtiyacını ortaya koyması gerekir.
İki haklı ihtara dayalı tahliyede ise kiracının kira bedellerini süresinde ödemeyerek kanundaki şartlara uygun iki haklı ihtara sebebiyet vermesi aranır.
On yıllık uzama süresinde ise uyuşmazlığın merkezinde kiracının kusurlu davranışı değil, kanundaki sürenin tamamlanması ve fesih bildiriminin zamanında yapılması bulunmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu m. 347 açık biçimde, şartların gerçekleşmesinden sonra kiraya verenin “herhangi bir sebep göstermeksizin” sözleşmeye son verebileceğini düzenlemektedir.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesinde İhtarname Zorunlu mudur?
10 yıllık kiracının tahliyesinde fesih bildirimi son derece önemlidir.
TBK m. 348 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılması gerekir.
Ayrıca TBK m. 347, on yıllık uzama süresi sonrasında sözleşmenin sona erdirilebilmesi için ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunulmasını öngörmektedir.
Dolayısıyla tahliye sürecinde yalnızca kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirmek istemesi yeterli değildir. Bu iradenin kanuna uygun biçimde ve zamanında kiracıya yöneltilmesi gerekir.
Uygulamada bildirimin noter aracılığıyla yapılması, bildirimin içeriği ile kiracıya ulaştığı tarihin sonradan ispatlanmasını kolaylaştırabilir. Ancak her somut uyuşmazlıkta bildirimin içeriği, gönderilme tarihi ve karşı tarafa ulaştığı tarih ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Üç Aylık Bildirim Süresi Nasıl Hesaplanır?
10 yıllık kiracı tahliyesinde 3 aylık ihtar süresi, uygulamada sıkça hata yapılan bir başka konudur.
Kanun, bildirimin ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılmasını öngörmektedir.
Burada yalnızca ihtarnamenin hangi tarihte hazırlanmış olduğu değil, bildirimin karşı tarafa ne zaman ulaştığı da uyuşmazlık bakımından önem taşıyabilir.
Örneğin fesih döneminin sonuna çok kısa süre kala ihtarname düzenlenmesi ve ihtarın kiracıya üç aylık sürenin dışında ulaşması, tahliye talebinin ilgili dönem açısından tartışmalı hâle gelmesine yol açabilir.
Bu nedenle fesih bildiriminin son güne bırakılmaması ve kira yılının bitiş tarihinin doğru belirlenmesi gerekir.
Süre kaçırıldığında TBK m. 347 kapsamındaki hakkın tamamen ortadan kalkması yerine sonraki uzama döneminin değerlendirilmesi gündeme gelebilir. Çünkü kanun kiraya verene on yıllık uzama süresinden sonra bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde, gerekli bildirim şartlarına uyarak sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanımaktadır.
Kiracı İhtara Rağmen Çıkmazsa Ne Olur?
Kiraya verenin kanuna uygun fesih bildirimi yapmış olması, kiracının taşınmazı mutlaka kendiliğinden boşaltacağı anlamına gelmez.
Kiracı, bildirime rağmen taşınmazı teslim etmezse uyuşmazlığın yargıya taşınması gerekebilir.
Bu durumda 10 yıllık uzama süresine dayalı tahliye davası gündeme gelir.
Kiraya veren, kiracıyı kendi imkânlarıyla zorla çıkaramaz; kilidi değiştirme, kiracının eşyalarını dışarı çıkarma veya taşınmazın kullanımını hukuka aykırı biçimde engelleme yoluna gidilmemelidir.
Tahliye, tarafların anlaşması bulunmadığı takdirde kanunda öngörülen hukuki süreç çerçevesinde gerçekleştirilmelidir.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesinde Arabuluculuk Zorunlu mu?
Kira uyuşmazlıklarında önemli usul kurallarından biri dava şartı arabuluculuk uygulamasıdır.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
Dolayısıyla 10 yıllık kiracının tahliyesi davası açılmadan önce de kural olarak dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
Arabuluculuk, tarafların mutlaka anlaşması gerektiği anlamına gelmez. Taraflar anlaşamazsa süreç sonunda düzenlenen son tutanak sonrasında diğer dava şartları da mevcutsa mahkemeye başvurulabilir.
Burada arabuluculuğa başvurma tarihi ile tahliye sürecindeki sürelerin birlikte değerlendirilmesi önemlidir.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkemenin doğru belirlenmesi gerekir.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca, İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel düzenlemeler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları konu alan davalarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Bu nedenle TBK m. 347 kapsamında on yıllık uzama süresine dayanılarak açılan klasik tahliye davası bakımından görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yetki konusu ise somut uyuşmazlığın şartları ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndaki yetki hükümleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.
Yeni Kira Sözleşmesi Yapılması 10 Yıllık Süreyi Etkiler mi?
Yeni kira sözleşmesinin on yıllık tahliye süresine etkisi, uzun süreli kira ilişkilerinde büyük önem taşır.
Tarafların ilk kira sözleşmesinden yıllar sonra yeniden bir araya gelerek gerçekten yeni bir kira sözleşmesi kurmaları durumunda on yıllık uzama süresinin hangi sözleşmeye göre hesaplanacağı tartışması ortaya çıkabilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun kararlarında, ilk sözleşmenin ardından tarafların yeni bir sözleşme yapmış olması hâlinde yeni sözleşmenin niteliğinin süre hesabı açısından önem taşıdığı görülmektedir. Mahkeme, on yıllık uzama süresinin hesaplanmasında tarafların kira ilişkisini yalnızca mevcut sözleşmeyi devam ettirerek mi yoksa yeni bir sözleşme kurarak mı sürdürdüklerini değerlendirmektedir.
Bu nedenle yalnızca kira bedelinin değiştirilmesi ile tarafların yeni başlangıç tarihli ve yeni şartları bulunan bağımsız bir kira sözleşmesi yapması aynı şekilde değerlendirilmemelidir.
10 yıllık kiracı tahliye süresi hesaplanırken dosyada mevcut tüm kira sözleşmeleri ve ek protokoller birlikte incelenmelidir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde 10 Yıl Kuralı
On yıllık tahliye konusunda belirli süreli sözleşmeler ile belirsiz süreli kira sözleşmeleri arasında önemli bir fark vardır.
TBK m. 347’ye göre belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı her zaman genel hükümlere göre fesih hakkını kullanabilirken, kiraya veren kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Burada belirli süreli sözleşmelerdeki “ilk sözleşme süresi + on yıllık uzama süresi” yapısından farklı bir düzenleme bulunmaktadır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde genel fesih hükümleri de dikkate alınmalıdır.
TBK m. 328, fesih dönemlerinin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin esas alınacağını düzenler. TBK m. 329 ise taşınmaz kiralarında yerel âdette başka bir kira dönemi belirlenmemişse altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresinin uygulanmasını öngörmektedir.
Bu nedenle belirsiz süreli kira sözleşmesinde 10 yıllık kiracının tahliyesi, belirli süreli sözleşmeyle aynı hesap yöntemiyle değerlendirilmemelidir.
Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Zaten Çıkmak Zorunda Değil mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında en sık karşılaşılan yanlışlardan biri budur.
Örneğin bir yıllık sözleşme yapıldığında kiraya veren, bir yıl tamamlandıktan sonra yalnızca “sözleşme bitti” gerekçesiyle kiracının tahliyesini isteyemez.
TBK m. 347’ye göre kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirim yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Aynı madde kiraya verenin sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceğini açıkça belirtmektedir.
Bu korumanın istisnalarından biri, kanunda belirtilen on yıllık uzama süresinin ve sonraki fesih şartlarının gerçekleşmesidir.
Bunun yanında ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kira bedelinin ödenmemesi gibi başka tahliye sebepleri de şartları oluştuğunda ayrıca kullanılabilir.
10 Yıl Dolmadan Kiracı Hiç Tahliye Edilemez mi?
On yıllık uzama süresinin tamamlanmamış olması, kiracının hiçbir şekilde tahliye edilemeyeceği anlamına gelmez.
TBK m. 347’deki düzenleme, kiraya verene belirli bir süreden sonra özel bir sebep göstermeksizin fesih hakkı tanımaktadır.
Ancak 10 yıl dolmadan da kanundaki diğer tahliye nedenlerinden biri mevcutsa tahliye süreci gündeme gelebilir.
Örneğin kiraya verenin gerçek ve samimi konut veya işyeri ihtiyacı bulunması, geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü verilmiş olması, kiracının kira borcunu ödememesi veya iki haklı ihtara sebebiyet vermesi hâlinde ilgili kanuni hükümlere dayanılabilir.
Dolayısıyla “10 yıl dolmadan kiracı asla çıkarılamaz” şeklindeki ifade doğru değildir.
10 yıl kuralı, diğer tahliye nedenlerinden bağımsız bir sona erdirme imkânıdır.
10 Yıllık Tahliyede Kiracının Kusurlu Olması Gerekir mi?
Hayır.
On yıllık uzama süresine dayalı tahliye bakımından kiracının kira bedelini geç ödemiş, komşuları rahatsız etmiş veya sözleşmeye aykırı davranmış olması aranmaz.
Kiracı bütün kira bedellerini düzenli ödemiş ve sözleşmeye uygun davranmış olsa dahi TBK m. 347’deki süre ile bildirim şartları gerçekleşmişse kiraya verenin sebepsiz fesih hakkı gündeme gelebilir.
Bu açıdan 10 yıllık tahliye, kiracının cezalandırılmasını amaçlayan bir düzenleme değildir.
Düzenlemenin temelinde uzun süre devam eden kira ilişkisinde kiraya verene de belirli bir aşamadan sonra sözleşmeyi sona erdirme olanağı tanınması bulunmaktadır.
Ev Sahibinin Taşınmaza İhtiyacı Olması Şart mı?
Hayır. 10 yıllık kiracının tahliyesinde ev sahibinin ihtiyaç göstermesi zorunlu değildir.
Bu husus, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ile on yıllık uzama süresine dayanan sona erdirme arasındaki temel farklardan biridir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında gereksinimin şartları ve samimiyeti yargılamanın konusu olabilirken TBK m. 347 kapsamında şartlar gerçekleşmişse özel bir ihtiyaç gerekçesinin ispatlanması aranmaz.
Kiraya verenin hangi nedenle kira ilişkisini sürdürmek istemediğini ayrıca kanıtlaması yerine, öncelikle on yıllık uzama şartı, fesih dönemi ve yazılı bildirim üzerinde durulur.
Kiracı Fesih Bildirimine İtiraz Edebilir mi?
Kiracı, tahliye talebine karşı hukuki savunmalar ileri sürebilir.
Örneğin on yıllık uzama süresinin henüz dolmadığı, yanlış kira sözleşmesinin esas alındığı, sonradan yeni bir kira sözleşmesinin yapıldığı, fesih bildiriminin zamanında olmadığı veya bildirimin usulüne uygun şekilde yapılmadığı ileri sürülebilir.
Bu nedenle tahliye davasında yalnızca taşınmazın ne kadar süredir kullanıldığına bakılmaz.
Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri, uzama yılları, sonraki sözleşmeler veya protokoller, fesih bildirimi ve tebliğ bilgileri değerlendirilir.
Mahkeme, kanuni şartların tamamının gerçekleşip gerçekleşmediğini inceler.
Tahliye Davasında Hangi Belgeler Önemlidir?
10 yıllık kiracının tahliyesi davasında özellikle kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihini ortaya koyan belgeler önem taşır.
Taraflar arasında daha sonra düzenlenmiş sözleşmeler veya ek protokoller bulunuyorsa bunların da değerlendirilmesi gerekebilir.
Fesih bildiriminin yazılı olduğunu ve kiracıya hangi tarihte ulaştığını gösteren belgeler de tahliye talebi açısından önemlidir.
Dava şartı arabuluculuk kapsamında uyuşmazlığın arabuluculuğa götürüldüğünü gösteren son tutanak da yargılama sürecinin önemli belgelerinden biridir.
Uyuşmazlığın niteliğine göre tapu kayıtları, taraflar arasındaki yazışmalar ve kira ilişkisini ortaya koyan diğer belgeler de dosyada değerlendirilebilir.
10 Yıllık Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
10 yıllık kiracı tahliye davasının süresi için her dosyada geçerli kesin bir zaman söylemek mümkün değildir.
Mahkemenin iş yoğunluğu, tebligatların tamamlanması, tarafların sunduğu belgeler, kira başlangıç tarihi konusunda uyuşmazlık bulunup bulunmaması, ek sözleşmelerin incelenmesi ve kanun yolu süreçleri davanın süresini etkileyebilir.
Kiracı ile kiraya veren sözleşme tarihi ve uzama yılları konusunda tamamen mutabıksa uyuşmazlığın kapsamı daha sınırlı olabilir.
Buna karşılık tarafların farklı kira sözleşmelerine dayanması veya sözleşmenin yenilenip yenilenmediği konusunda uyuşmazlık çıkması daha ayrıntılı inceleme gerektirebilir.
Bu nedenle tahliye davasının sonucunu veya tamamlanma süresini yalnızca dava türünün adına bakarak önceden kesin şekilde belirlemek mümkün değildir.
10 Yıllık Kiracı Tahliyesinde En Sık Yapılan Hatalar
10 yıllık kiracının tahliyesi konusunda en önemli hataların başında, kiracının taşınmazda on yıldır oturmasının tek başına tahliye için yeterli olduğunun düşünülmesi gelir.
İkinci önemli hata, ilk sözleşmede kararlaştırılan sürenin göz ardı edilmesidir. Bir, iki veya beş yıllık belirli süreli sözleşmelerde uzama süresinin başlangıç tarihi farklı olabilir.
Bir başka hata, on yıllık uzama dönemi ile kanunda belirtilen bunu izleyen uzama döneminin birbirine karıştırılmasıdır. TBK m. 347’nin lafzı ve konuya ilişkin öğretideki değerlendirmeler nedeniyle fesih tarihinin somut sözleşme üzerinden ayrıca hesaplanması gerekir.
Fesih bildiriminin üç aylık süreye uygun yapılmaması, bildirimin yazılı olmaması veya karşı tarafa ulaşma tarihinin dikkate alınmaması da sorun yaratabilir.
Son olarak dava açmadan önce gerekli dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanmaması önemli bir usul eksikliğidir.
On Yıllık Kiracının Tahliyesinde Hukuki İnceleme Neden Önemlidir?
10 yıllık kiracının tahliyesi, ilk bakışta yalnızca matematiksel bir süre hesabı gibi görünse de uygulamada birçok değişken barındırmaktadır.
Öncelikle sözleşmenin konut veya çatılı işyeri kirası kapsamında olup olmadığı belirlenmelidir.
Ardından sözleşmenin belirli mi yoksa belirsiz süreli mi olduğu değerlendirilmelidir.
Belirli süreli sözleşmede başlangıçta kararlaştırılan sürenin ne kadar olduğu, bu sürenin hangi tarihte sona erdiği ve kaç uzama döneminin gerçekleştiği tespit edilmelidir.
Taraflar sonradan yeni bir sözleşme imzalamışsa bunun önceki sözleşmenin devamı niteliğinde mi olduğu yoksa yeni bir kira ilişkisi kurup kurmadığı ayrıca incelenmelidir.
Bütün bunların ardından fesih bildiriminin hangi tarihte yapılması gerektiği ve sözleşmenin hangi tarihte sona erdirilebileceği hesaplanmalıdır.
Bu nedenle özellikle uzun yıllardır devam eden kira ilişkilerinde eski kira sözleşmeleri ve sonraki belgeler görülmeden yalnızca “kiracı 10 yıldır oturuyor” bilgisi üzerinden tahliye tarihi belirlenmesi sağlıklı değildir.
Sıkça Sorulan Sorular
10 yılını dolduran kiracı doğrudan tahliye edilebilir mi?
Her durumda doğrudan tahliye mümkün değildir. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 347’de düzenlenen on yıllık uzama süresinin ve buna bağlı bildirim şartlarının gerçekleşmesi gerekir. İlk sözleşme süresi ile uzama yılları ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Kiracının evde 10 yıldır oturması yeterli midir?
Hayır. Özellikle belirli süreli sözleşmelerde yalnızca taşınmaza giriş tarihinden itibaren on yıl geçmiş olması yeterli kabul edilmemelidir. Kanun “on yıllık uzama süresi” kavramını kullanmaktadır.
Bir yıllık kira kontratı 10 yıllık hesaba dâhil midir?
İlk bir yıllık dönem sözleşmede kararlaştırılan asıl sözleşme süresidir. Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama döneminin hesabında sözleşmenin ilk süresinin bitiminden sonraki kanuni uzama dönemleri ayrıca değerlendirilir. Yargıtay kararlarında da uzama süresinin ilk sözleşme dönemi sonrasında hesaplandığı görülmektedir.
10 yıllık kiracıyı çıkarmak için ihtiyaç göstermek gerekir mi?
Hayır. TBK m. 347’deki süre ve bildirim şartları gerçekleşmişse kiraya veren özel bir tahliye sebebi göstermek zorunda değildir. Kanun açıkça herhangi bir sebep gösterilmeksizin sözleşmenin sona erdirilebilmesine imkân tanımaktadır.
10 yıllık kiracı tahliyesinde kaç ay önce ihtar çekilir?
Kanunda ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapılması öngörülmektedir. Bildirim tarihinin belirlenebilmesi için öncelikle sözleşmenin hangi tarihte sona erdiğinin ve uzama dönemlerinin doğru hesaplanması gerekir.
İhtarname yazılı olmak zorunda mı?
Evet. TBK m. 348 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
Ev sahibi ihtar gönderdiğinde kiracı hemen çıkmak zorunda mı?
Fesih bildirimi, sözleşmenin kanunda öngörülen dönem sonunda sona erdirilmesine yöneliktir. Kiracı belirtilen tarihte taşınmazı teslim etmezse tahliye için hukuki süreç işletilebilir.
10 yıllık kiracı tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Kira ilişkisinden doğan ve doğrudan dava yoluyla çözülecek uyuşmazlıklarda, kanundaki istisnalar dışında dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu nedenle TBK m. 347’ye dayalı tahliye davasından önce de kural olarak arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
10 yıllık kiracı tahliye davası hangi mahkemede açılır?
Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında genel olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. HMK m. 4, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların Sulh Hukuk Mahkemesinde görülmesini düzenlemektedir.
Belirsiz süreli kira sözleşmesinde de 10 yıl şartı var mı?
Evet ancak hesap yöntemi farklıdır. TBK m. 347’ye göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
Üç aylık fesih süresi kaçırılırsa tahliye hakkı tamamen kaybolur mu?
TBK m. 347, on yıllık uzama süresinden sonra bu süreyi izleyen her uzama yılının bitimi bakımından fesih imkânı düzenlemektedir. Bu nedenle ilgili dönem açısından bildirim süresinin kaçırılması hâlinde sonraki uzama döneminin değerlendirilmesi gündeme gelebilir.
Yeni kira sözleşmesi yapılması süreyi etkiler mi?
Etkileyebilir. Tarafların sonraki yıllarda gerçekten yeni bir kira sözleşmesi kurup kurmadıkları, yalnızca kira bedelini güncelleyip güncellemedikleri ve yeni belgenin hukuki niteliği süre hesabı açısından önemlidir. Yargıtay uygulamasında sonraki sözleşmelerin niteliği on yıllık uzama süresinin hesabında değerlendirilmektedir.
Kiracı bütün kiralarını düzenli ödüyorsa yine de 10 yıl nedeniyle tahliye edilebilir mi?
Kanuni süre ve bildirim şartları gerçekleşmişse kiracının kira bedellerini zamanında ödemiş olması TBK m. 347 kapsamındaki hakkı tek başına ortadan kaldırmaz. Bu tahliye yolunda kiracının kusuru aranmaz.
10 yıl dolmadan kiracının tahliyesi mümkün müdür?
Evet. Şartları mevcutsa ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kira bedelinin ödenmemesi, yeniden inşa ve imar gibi başka hukuki sebeplerle tahliye gündeme gelebilir. On yıllık uzama süresi bunlardan bağımsız bir sona erdirme yöntemidir.
On (10) yıllık kiracının tahliyesi, Türk kira hukukunda kiraya verene uzun süre devam eden kira ilişkisini belirli şartlarla ve özel bir tahliye sebebi göstermek zorunda kalmadan sona erdirme imkânı sağlayan önemli bir düzenlemedir.
Ancak uygulamada kullanılan “10 yıllık kiracı” ifadesi yanıltıcı olabilir. Özellikle belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında esas alınması gereken kavram yalnızca kiracının taşınmazda geçirdiği toplam süre değil, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde belirtilen on yıllık uzama süresidir.
Bu nedenle tahliye işlemi öncesinde ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, sözleşmenin kaç yıllık düzenlendiği, ilk sözleşme döneminin ne zaman sona erdiği, sonraki uzama yılları, tarafların daha sonra yeni sözleşme yapıp yapmadığı ve fesih bildiriminin hangi tarihte yapılması gerektiği birlikte incelenmelidir.
Kanunda öngörülen şartlar oluştuktan sonra kiraya verenin ihtiyaç veya kiracının kusuru gibi özel bir sebep göstermesi gerekmez. Buna karşılık yazılı fesih bildirimi ve süre şartları önemini korumaktadır. TBK m. 348, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı yapılmasını zorunlu tutmaktadır.
Kiracı kanuna uygun fesih bildiriminin ardından taşınmazı teslim etmezse 10 yıllık uzama süresine dayalı tahliye davası gündeme gelebilir. Dava açılmadan önce kira uyuşmazlıklarında geçerli dava şartı arabuluculuk hükümleri dikkate alınmalı ve dava şartı yerine getirilmelidir.
Tahliye davası bakımından görevli mahkeme genel olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.
10 yıllık kiracının tahliyesi, yalnızca “10 yıl geçti” şeklindeki basit bir hesaplamaya dayanmaz. Kira sözleşmesinin süresi, on yıllık uzama dönemi, fesih dönemi, üç aylık bildirim süresi, yazılı bildirim şartı ve dava şartı arabuluculuk birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle birden fazla kira sözleşmesinin bulunduğu veya sözleşmenin yıllar içerisinde yeniden düzenlendiği durumlarda tahliye tarihinin somut belgeler üzerinden belirlenmesi, usule ilişkin hak kayıplarının önlenmesi bakımından önem taşımaktadır.